别瞎忙！现在买房，请选那1%的尖货
最近有几件事，对市场触动蛮大的。
你以为珠江新城，都是10万+，20万+的项目？其实，有大把6-8万的成交。
近期，房产君统计了珠江新城二手成交，就发现：
7月份，41套成交房源中，不乏有单价刺破20万+的，但也有10来套，以6-8万/㎡成交的房源。
而即便是高价项目，南向和非南向，也都有明显的价差。
比如，下面这两个典型的案例：同一个项目，同样是高层，南向、非南向的单位，价差居然接近约2万/㎡！
不止珠江新城，放眼全市，同一个板块，命运截然不同的案例，比比皆是。
你以为洛溪是刚需区，3-4万/㎡就能买？其实岛尖的项目，早就突破了8万/㎡。
你以为老黄埔都在降价出货？其实，还有项目逆势上扬，冲到6万/㎡。
看出来什么了吗？现在楼市的分化，颗粒度已经精细到了极致。
哪怕是同一个板块，各项目表现都可以天差地别，市场上的蟹货和尖货，刚起跑时可能差不多，但几年后，便是云泥之别。
｜著名的K线复苏原理，放在目前的市场也适用
所以，现在买房的逻辑，需要分三步走：选区域、选板块、选尖货。
广州11区，哪里才是想象力天花板？
那么下半年，广州什么区域能上热搜？南沙，无疑仍是焦点。
统计局最新数据就显示，今年上半年，南沙GDP增速达到了3.7%，在11区中位列第一。
经济持续高增长的背后，离不开南沙强大的产业实力。
比如，今年中康控股、云从科技就接连上市，让南沙上市企业增加至13所。
｜大美南沙（图：南沙发布）
比如，南沙汽车产值连续四年超过千亿，位居全国之首；又比如，南沙还集聚了400家人工智能企业，其中独角兽企业小马智行，就是国内首个获得自动驾驶出租车经营许可的企业。
而且除了汽车、人工智能，南沙还有火箭、航天等尖端产业。7月份刚升空的“力箭一号”运载火箭，就是在南沙研发出厂的。
此外，南沙另一个增长极，则是金融。从2015年一张白纸开始，南沙已经积累落户超6600家金融企业，7年间增长了54倍，生产总值占到了区域GDP的8%。
而近两年，随着跨境贸易投资高水平开放试点、非金融企业外债便利化额度试点、私募股权投资基金跨境投资试点、广州期货交易所落户…… 南沙在创新金融领域更是硕果累累。
｜南沙实景图（图：南沙发布）
同时，凭借广州唯一出海口、大湾区超级联络人等特殊身份，南沙还在不断吸收着全国性资源的倾斜。
不久前，国务院发布的《南沙方案》，就赋予了南沙新的定位：面向世界的粤港澳全面合作区，地位再度被拔高。
尤其是，双15%税收优惠政策、100亿新增地方债限额，前者对于产业、人才的引入，刺激力度是前所未有的，而后者则将加速大基建、城市配套的落成。
这样的利好，不要说对广州，对整个湾区格局都有深远影响。
可以说，南沙仍然是城市想象力的天花板。
｜日新月异的南沙实拍（图：广州房产摄）
所以说，买南沙是无需犹豫的，你只需关心，目前南沙哪个板块风头最盛？未来哪里还有新的增量？
在这个层面上，被定位为全国首个国际金融岛，政府砸下千亿打造的横沥岛，无疑又是重中之重。
毕竟，广州乃至湾区的金融重器：IFF国际金融论坛永久会址、广州期货交易所、粤港澳大湾区商业银行、港澳保险服务中心、国际风险投资中心等都在这里，量级之高，早已突破想象。
｜横沥岛尖城市设计优化效果图
切碎来看，横沥岛哪里有尖货？
当然，横沥岛好固然好，但内卷成风也是事实，面对当下岛上的十盘齐发，又要如何选尖货呢？
要选尖货，我们就要把整个板块，细细切碎来看。
横沥岛分为岛西、岛中、岛尖三个部分，对此，我们分别做了统计：
首先，来看看住宅的分布，岛西、岛中是主力的供应板块，规划的宅地、商住地分别有31块、20块。
说实在，数量真的不少，未来也会是竞争最激烈的片区。
而岛尖呢，规划的主要是IFF、金融总部、综合服务配套，至于商住地？只有区区3宗。
|横沥岛尖IFF规划图（图源：南沙发布）
其次，来看看景观面，除了内部景观带的环绕，横沥岛同样吸引买家的，还有南北侧约7.8公里的滨江景观带。
江景，是岛上项目的一大必杀技。
但即便是一线江景，岛尖，和岛西、岛中的景观视野，也是截然不同的。来看看，两张视野模拟图。
第一张，是岛西、岛中的江景视野，目前在售的一线江景盘，基本都是北向望江。望出去的视野，是这样的：
第二张，是岛尖的江景视野，三宗地块都在南侧，因此享受到的都是南向江景。
同时，东南侧是IFF和金融总部，再往前就是出海口，是三江汇海之地。
望出去的视野，是这样的：
所以说，从控规图中，就不难发现，岛尖才是当之无愧的尖货。
实际上，对于市场来说，岛尖也一直都是最珍贵的地方：
陆家嘴的岛尖，是汤臣一品；深圳湾的岛尖，是深圳湾一号；
至于广州，二沙岛的岛尖，则用来做了体育馆，没有开发住宅项目，但最靠近岛尖的项目，是宏城花园。
其11年前卖出最后一套墅，成交价就高达1.8亿。（来源：信息时报）现在呢，砸几个亿都未必能买到，因为二手放盘基本为0，基本只能寄托法拍房。
｜二沙岛岛尖（图源：广州房产摄）
而洛溪的两个岛尖，都有豪宅在售，但真正三江汇聚的地方，都没开发，因为这是压箱底的宝。
那么，南沙呢？
灵山岛岛尖，没有住宅，由国企越秀打造的地标——越秀国际金融中心(IFC)，其商办大平层，最高成交价近8万/㎡ ，是南沙之颠。
而横沥岛岛尖，3块商住地，货量加起来不到1000套，是真正的藏品。
是不是也要等到横沥岛开发成熟，才有项目亮相呢？这是很多人的疑惑。
| 横沥岛尖望出海口、IFF（广州房产摄）
横沥岛尖，首发一线南向江景盘登场
但房产君最近踩盘时，却在横沥岛岛尖，有了惊喜的大发现：
一个，是IFF开始贴玻璃幕墙了，“木棉花”开始穿“花衣”了 ，距离2023年建成运营，又更近了。
| IFF进度实拍（广州房产摄）
另一个，则是岛尖临近IFF处，居然有一个新盘即将亮相。
一探之下发现，它与灵山岛的地标IFC师出同门，由国企越秀打造，同时也是横沥岛尖首发的一线南向江景盘：越秀·江海潮鸣。
｜越秀·江海潮鸣效果图
目前项目还没正式亮相，能扒出来的资料不是很多，但在金融重器扎堆的横沥岛岛尖，出现这样一个江景盘，真的就足以令人心潮彭拜了。
在房产君看来，这个盘有五个独特的价值：
其一，占据岛尖，毗邻着IFF。
这意味着，项目不仅是观景台，更是盛会的观礼台。来看看，它的位置：
｜越秀·江海潮鸣位置示意图
其二，是一线南向望江，绝对的尖货。
它与江岸的亲密度，用脚丈量的距离不过约60米，是妥妥的一线江景盘。
｜越秀·江海潮鸣效果图
同时，也是岛上稀有的一线南向望江项目，而且由于在岛尖，享有三面环水的开阔景观。
南向实拍的视野，是这样的：
｜项目南向江景视野模拟
而东南向呢，江面最宽更可扩展至约4100米，远眺就是出海口。
高楼之上，楼观沧海日，气势之恢弘，怡人心境。
｜项目东南向视野模拟
实际上，一线南向江景的珍贵，向来是无需验证的，因为市场早以用真金白银，给出了结果。
目前广州市区的一线南向望江盘，是个位数的存在，而且基本都是豪宅盘，起步价动辄10万+/㎡。
而在横沥岛上，在售的一线江景盘，除了越秀·江海潮鸣，也无一例外是北向望江。
光是这份稀有度，就很难不叫人高看两眼。
｜项目效果图
其三，是岛尖三宗地块中，真正的品质精品。
要知道，横沥岛岛尖是没有纯住宅的，而三宗商住地块中，其余两块的商业占比达到60%，因此容积率也高达5.78。
在功能上，更多的是为岛尖的提供商业配套，很难做到纯粹的居住体验。
而越秀·江海潮鸣的特别之处，则在于容积率只有3.8，且住宅占比达到80%。
因此，也可以营造出更纯粹、更低密、更舒适的居住体验。这在商业配套扎堆，住宅用地寸土寸金的岛尖，相当难得。
｜岛尖地块容积率对比
其四，是极少数的珍品，只有379 户，且全部是南向。
根据房产君掌握的消息，越秀·江海潮鸣即将推出的产品，主要为建面约96-140㎡的南向望江户型。
户户南向设计，且采用了大面积LOW-E中空玻璃，更大程度保障江景视野的开阔。
同时，社区内配套有花园式公园街区、空中花园等，品质感拉满。
｜项目效果图
其五，则是由国企越秀打造，安全性更值得信赖。
众所周知，现在买房，房企实力和安全性，比任何时候都更为重要。而作为美誉度极高的国企，越秀的实力，则是毋庸置疑的。
广州人，有多爱越秀的房子呢？2021年，其在广州的市场占有率，就是NO.1。
今年上半年，广州销售金额TOP30的项目中，越秀更独占了8席。（来源：克而瑞）
实力和口碑，板上钉钉。
丨来源：克而瑞公开数据
而在南沙，越秀更可谓是“造城者”。
其深耕南沙22载，打造了多达21个精品项目，甚至在市场上留下了“万顷南沙，半壁越秀”的美誉。
其中，在明珠湾CBD，其坐落于灵山岛尖越秀国际金融中心，就是南沙妥妥的城市地标。
｜灵山岛尖的越秀国际金融中心效果图
如今，在一水之隔的横沥岛尖，越秀再度出手，打造一线南向望江住宅封面，这样的作品，自然也更值得关注。
所以说，如果你想抢占千亿金融岛的红利，拿下真正岛尖“尖货”，房产君劝你不用着急，可以等等这个项目。
最后，再透露一个消息，目前项目的云端展示中心即将在8月份下旬开放，更多的产品惊喜，在现场也可一睹为快。
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